Welche Stromkosten in die Nebenkostenabrechnung gehören
In der sogenannten Betriebskostenverordnung ist festgelegt, welche Nebenkosten du dir als Vermieter vom Mieter zurückholen kannst. Dabei geht es vor allem um Wasser- und Heizkosten sowie Garten- und Gebäudepflegekosten samt Hausmeisterkosten. Im Folgenden erfährst du, ob auch Stromkosten in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig sind und worauf du dabei achten solltest.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnungsstrom und Allgemeinstrom?
Bei dem sogenannten Wohnungsstrom handelt es sich um den Strom, den der Mieter in seiner eigenen Wohnung verbraucht. Diesen rechnet er verbrauchsabhängig selbst mit seinem Stromversorger ab. Dabei kann der Mieter seinen Stromanbieter in der Regel frei wählen. Auf den Wohnungsstrom hat der Vermieter im Zuge der Stromnebenkosten demnach keinen Einfluss.
Beim Allgemeinstrom dagegen handelt es sich um umlagefähige Stromkosten. Hauptsächlich geht es dabei um die Beleuchtung von Fluren, Waschküchen oder die Außenbeleuchtung, also um den Strom, der auf allgemein zugänglichen Flächen verbraucht und somit von den Bewohnern gemeinschaftlich genutzt wird. Zusätzlich werden auch die Grundgebühr des Stromanbieters, sowie die Miete des Stromzählers zum Allgemeinstrom gezählt.
Mit dem Allgemeinstrom sind jedoch noch nicht alle Stromkosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, gedeckt.
Wo finden sich die Stromkosten in der Nebenkostenabrechnung?
In der Nebenkostenabrechnung gibt es unterschiedliche Arten der Nebenkosten, welche jeweils Stromkosten enthalten können. Als Vermieter kann man demnach nicht einfach alle Stromkosten gebündelt als Allgemeinstrom auf den Mieter umlegen, sondern muss die Stromkosten den einzelnen Kostenarten zuordnen, damit die Nebenkostenabrechnung rechtens ist.
So muss der Betriebsstrom für die Heizungsanlage beispielsweise den Heizkosten zugerechnet und als Betriebskosten der Heizungsanlage auf den Mieter umgelegt werden. Ähnlich sieht es mit den Stromkosten für allgemein zugängliche Aufzüge oder elektrische Tore für die Tiefgarage aus. Auch dieser Betriebsstrom zählt nicht zum Allgemeinstrom, sondern muss den jeweiligen Betriebskosten zugeordnet werden.
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Wie werden Nebenkosten korrekt abgerechnet?
Die Stromkosten werden nach verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kosten unterschieden. Der Allgemeinstrom zählt zu den verbrauchsunabhängigen Kosten. Das bedeutet, dass die Höhe der Kosten keinen Zusammenhang mit dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Personen hat. Stattdessen wird er gleichmäßig verteilt. Je nach Wahl des Verteilungsschlüssels erfolgt die Verteilung entweder anhand der Anzahl der Personen pro Mietwohnung oder nach dem Anteil der jeweiligen Wohnfläche.
Anders sieht es bei den Heizkosten oder den Betriebskosten verschiedener Anlagen aus. Diese müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Es kann beispielsweise sein, dass gar nicht alle Mieter Zugang zu verschiedenen Anlagen wie Tiefgarage oder Aufzügen haben. In diesem Fall dürfen die Kosten nur auf die Mieter umgelegt werden, denen Tiefgarage oder Aufzug überhaupt zugänglich sind.
Auch die Heizkosten sind abhängig vom jeweiligen Verbrauch der einzelnen Mieteinheit zu berechnen. Hierfür muss der Vermieter die korrekten Ablesewerte über den Individualverbrauch des Mieters verwenden. In der Regel werden 50 bis 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet, während die restlichen 30 bis 50 Prozent mittels Verteilerschlüssel umgelegt werden. Wie genau die Aufteilung erfolgt, wird im Mietvertrag festgehalten.
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